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都市屋檐下的低成本复兴——访良仓1954·空间印象三旧改造设计项目组
发布时间:2013-10-25 浏览:

每一年,都有破败颓废已久的建筑突然重新绽放美丽的容颜,引人驻足观望。

2013年,空间印象先后完成了广州黄埔印象、珠海柠溪商贸中心、珠海思荣公馆、山西太原良仓1954的改造设计。掌声鼓励下!
在每一个案子中,空间印象始终提醒自己:低成本改造、策略型设计机构、采用非常“6+1”作业模式,360°视觉管理……这么干挺累的,不累干出来的活挺傻的;为了既正确又精彩,累一点也值得!

良仓1954改造前后对比

SIDD:今年空间印象好像做了好几个三旧改造案例:黄埔印象、柠溪商贸城、思容公馆等,对于一个三旧改造的案子,空间印象对案子进行初步了解的时候,会了解哪些最基本的信息,才有利于下一步的工作?
项目组:接触到案子后,第一步就是现场勘察。首先必须要了解项目现场具体情况,项目周边是一个怎样的商业环境,建筑形态如何,项目所处的环境有什么历史文脉,有什么历史故事。
比如说黄埔印象,项目就在黄埔区。一提起黄埔,自然而然就会联想到黄埔军校,而且项目就在黄埔军校附近,那项目定位顺水推舟地就是传承黄埔的历史文脉。
“良仓1954”也是一样的操作。甲方拿下这块地租用20年,和我们对接时就说——这都一堆烂房子,你们不用管,我会推倒重盖,你们就看怎么重新定位、规划设计就行了。甲方也知道空间印象是策略型设计机构,策划、定位、规划、设计、品牌可以全程把控,就让我们想想做个什么样的商业。
在这样的情况下,我们被甲方带到现场。结果到现场一看,原来都是一些50年代的老仓库、老厂房。整个设计团队都高兴坏了——这些可都是瑰宝啊,都想着这么好的项目怎么就落到我们头上了呢。我们马上就告诉甲方,这些老厂房从1954年便沿用至今,是历史文脉的体现,必须通通保留,只要把一些加建的结构拆掉就好了。广州红砖厂、北京798都是很好的例子,从老建筑成功向文化商业转型。
甲方很有心,听了我们的建议后,就动身一南一北地考察了几个同类型项目,看过之后也觉得很满意,很有感觉,特别喜欢,良仓也完全可以做成这个样子。

SIDD:良仓1954,一听就知道是个很有故事的地方,跟我们一起分享下这个案名的由来呗?
项目组:案名的创作思路很简单,因为项目原本的用途就是仓库,最老的仓库建于1954年。我们赋予“良仓1954”的意义就是——美好的仓库,建于1954年,案名就这么顺理成章而来。就像广州红砖厂,“红砖”意义简洁明了,带着70年代满大街红砖建筑的记忆,很有韵味。“良仓1954”一样,单看案名,项目的特色和历史、文化内涵就清晰明了啦。

SIDD:在太原,商业综合体已经很多,大家的定位基本都差不多,商场啊、酒店啊等等。那么良仓1954的定位是怎样定出来的?能大概说说么?
项目组:主要基于项目的本体条件。35栋建筑,其中就有31栋为苏式老厂房,是历史的传承,带有浓厚的文化气息,这就决定了项目有别于传统的综合体、商场、大卖场、以超市为主的终端,两者之间有明显的区隔定位。
另外,设计师的“多看、多走、多听、多想”对项目定位也有很大的帮助,多学习别人的设计多做积累,当一看到同类型的项目,马上就会联想到这样的操作方法。

SIDD:在开始“良仓1954”的创作之前,空间印象都做了哪些准备工作?
项目组:现场勘查、市场研究、业态分析、业态配置、功能规划、模拟招商、投资分析、投资测算等等,一系列的工作都要完成。
现场勘查完了,对地块的历史文脉和周边的商业环境做了深入的研究之后,就对项目进行整体定位。整体定位之后就是业态的配置,项目中应该包含什么类型的业态以及份量,办公多少,餐饮多少,零售商业多少等等。接下来在整体定位下,品牌定位应该是怎样的。然后就是投资测算、投资分析,甲方应该投资多少钱,多长时间能收回成本。商家会不会来?什么商家有可能会进驻?就是摸底、模拟招商。对于这些数据心里都有数了,才动手进行规划设计。

SIDD:在所有的旧厂房、旧街区、旧城区等三旧改造设计中,空间印象一向主张低成本改造,良仓1954这个项目我们是如何进行低成本控制的?
项目组:对于良仓1954项目,低成本控制主要表现在两点。
第一点,甲方原本打算全部推倒重建,这个不要说是毁坏一个城市历史遗迹、工业文脉,就说它产生的建筑垃圾便难以消化,更何况甲方投资做一个50000㎡的综合体,资金至少也要2个多亿,收回成本最快也要8年。而现在“良仓1954”是做改造升级,成本只需要在3000万以内,相当于用1/10的投资,1年半收回成本,每年有1000多万的收入。这样的方案为项目节省了很多资金,投资低成本,甲方自然很满意。
第二个“低成本”是环境低成本,这并不是按直接成本花了多少钱来计算,而是项目对环境的贡献。项目在建筑过程中所产生的土地资源污染,人力资源的占用,都做到了最少的浪费,这也是环境污染的低成本控制。

SIDD:对于良仓的策略定位、品牌整合及概念设计,出来的结果,您满意吗?
项目组:这是空间印象历史上最完整也是比较满意的一个案子。这是一个完整的全案设计,从项目定位、业态配置、功能规划、景观设计、品牌形象、VI和PI……360°视觉设计,全都是空间印象一站式完成的。如果要给这个项目打分,我应该会给85分以上吧。

SIDD:这个项目跟之前空间印象操作的其他三旧改造项目一样,都是从前期的起案名、到整体定位、品牌策略、品牌整合传播、建筑规划设计,由空间印象整体把控,这样做有什么好处?
项目组:节约投资,超越割裂!
我们以工作营的形式,集结各方面的专家和资源,为同一个项目同步工作,同步完成所有的事情,超越各个模块的割裂,是统一性的。而且,商业和定位互动,品牌和建筑互动,建筑和景观互动,景观和园林互动,园林和软装互动,这个团队永远都在互动。商业定位团队、商业顾问团队和品牌策略团队、规划团队、装饰设计团队、软装设计团队、景观设计团队,这7个模块的团队都是同步工作的,永远不会返工。
不像很多商业综合体的建筑规划做好了,才发现怎么没有广告位,又找人做招牌;招牌做好了,才发现怎么没灯呢,又找人做个线槽。二次设计在商业设计中实在太常见了!而我们就是一个整体,一次设计完成全部工作,不返工避免浪费,同时为甲方节约投资。这也是一种低成本控制!

SIDD:是不是每一个大型的商业项目都可以这么操作?
项目组:那当然!应该说,这是所有大型商业项目唯一的正确操作方法!

SIDD:还有一个基本上是每位异地客户都关心的问题,对于异地的这种大型商业项目,空间印象通常的工作流程是怎样的?
项目组:跟本地的大型商业项目差不多:现场考察——市场调研——头脑风暴——找定位——定策略——做规划,在流程上没有差别。其实所有项目的工作流程都是一样的,不过是异地的大型商业项目,我们服务成本会相对高一些,时间成本和差旅费相比起来要多些,沟通上也没有那么方便,多数都是通过电话或邮件沟通,工作流程和工作量是完全一样的。

 

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